為進一步規范我市物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，市發改委、住建局聯合印發《銀川市普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案》（以下簡稱《方案》），現將有關內容解讀如下：
目前我市普通住宅小區前期物業服務和停車收費實行市場調節價，各小區物業收費和停車收費標準差異較大、業主與物業企業協商困難等問題日益凸顯，群眾期盼實行政府指導價的呼聲越來越高。根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《寧夏回族自治區物業管理條例》《銀川市物業管理條例》《政府制定價格行為規則》《政府制定價格成本監審辦法》《寧夏回族自治區政府定價目錄》等要求，經市政府研究同意，我市普通住宅小區前期物業服務收費和停車收費實行政府指導價管理。《方案》的出臺旨在進一步規范我市住宅小區前期物業及停車收費管理工作。市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指依照本法規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。政府定價是指依照本法規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。）《方案》的形成經過了成本監審、穩定風險評估、召開市政府專題會、公開征求意見、部門論證座談會、合法性審查等程序。2023年10月27日至11月25日，銀川市發改委在本部門網站和市政府門戶網站上就《銀川市普通住宅小區前期物業服務和停車收費方案（征求意見稿）》面向社會廣泛征求意見和建議。征集期間，廣大市民踴躍參與、積極建言獻策，共征集到意見建議396條。其中來自群眾郵件385封，物業管理協會、房地產業協會、物業公司紙質建議11份。根據提出的意見和建議，在統籌兼顧協調社會各方利益及合法性審查的基礎上，市發改委和住建局對征求意見稿進行修改完善，并報市政府研究同意。
（一）銀川市轄三區（興慶區、金鳳區、西夏區）業主大會成立前的普通住宅前期物業服務和小區停車收費（包含業主大會成立之前車位服務費、租賃（使用）費及臨時停車費）實行政府指導價。（二）保障性安居工程、農民安置住宅小區、老舊住宅小區物業服務收費標準仍按《關于規范銀川市保障性安居工程農民安置住宅小區和老舊住宅小區物業服務收費標準的通知》（銀價發〔2016〕36號）文件執行。老舊住宅小區完成整治改造后，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業，物業服務收費標準和收費方式經業主共同決定，執行市場調節價，不再執行政府指導價。四、《方案》為何只明確前期物業服務收費實行政府指導價，不是所有普通住宅的物業服務收費？業主如何知曉自己所居住小區是前期物業服務還是物業服務？按照《寧夏回族自治區定價目錄》規定：“普通住宅小區前期物業服務收費和停車收費，由各市、縣人民政府根據業主與物業服務企業、停車服務企業是否具備協商議價條件等實際情況，確定實行政府指導價或市場調節價。”（1）前期物業服務收費在房屋出售前已由建設單位與其選聘的物業服務人確認，此時業主并未產生，不具備協商議價條件，為保障全體業主權益，普通住宅的前期物業服務收費執行政府指導價。（2）后期住宅小區交付使用，召開業主大會成立業主委員會后，業主具備協商議價條件，物業服務收費標準和收費方式經業主共同決定，執行市場調節價，不再執行政府指導價。（3）業主可以通過查看小區公開公示欄、《（前期）物業服務合同》或向轄區住建部門咨詢等方式知曉自己小區是前期物業服務還是物業服務。五、普通住宅前期物業服務收費實行“一費制”有什么好處？經調研，參考周邊城市及物業服務收費相對較成熟城市做法，實行“一費制”主要是為了解決目前住房物業服務公共性收費計算復雜、項目多、監管難等問題，進一步規范物業收費行為，理順收費結構，促進物業企業提高服務質量。改變現行物業費、電梯費、水電公攤費分項收費形式，將物業管理區域內照明、綠化、消防、安防等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，合并為一費收取，不再單獨另行收費。根據《銀川市普通住宅小區物業服務等級標準》（銀住建規發〔2019〕3號）規定，銀川市普通住宅物業服務劃分為4個服務等級（物業服務等級可在市住建局官方網站查詢），普通住宅前期物業服務收費標準分別與普通住宅小區前期物業服務四個等級相對應，并按照帶電梯住宅和不帶電梯住宅分別制定收費標準。由低到高分別為：無電梯住宅準物業不高于0.9元/平方米·月、一級物業不高于1.10元/平方米·月、二級物業不高于1.50元/平方米·月、三級物業不高于1.90元/平方米·月；帶電梯住宅準物業不高于1.15元/平方米·月、一級物業不高于1.35元/平方米·月、二級物業不高于1.80元/平方米·月、三級物業不高于2.20元/平方米·月。各服務等級對應的收費標準為最高指導價，下浮不限。七、《方案》出臺后，物業服務收費“多費制”變“一費制”，對于已經簽訂前期物業服務合同且超出政府指導價收費標準的項目如何執行新規？新舊政策如何銜接？政府指導價的物業服務收費標準為最高限價。物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況，在政府指導價范圍內協商約定本物業項目的物業服務費和停車服務費具體標準。（一）本《方案》實施后，新建住宅小區按照本方案的規定執行新的物業服務收費標準；（二）已簽訂《前期物業服務合同》的住宅小區，需要調整物業服務收費標準的，應按規定程序進行調整：（1）已成立業主大會（業委會）的住宅小區，收費標準的調整由業主大會或業委會與物業公司協商確定，施行市場調節價；（2）未成立業主大會（業委會）的，按照《寧夏回族自治區物業管理條例》《銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法(試行)》相關規定，在政府指導價范圍內調整并簽訂新的物業服務合同。價格調整后，物業服務質量應與服務等級標準相匹配，物業服務企業不得單方面制定和調整物業服務收費標準。八、業主自愿選擇或委托物業服務人提供物業服務等級以外的物業服務項目如何收費？物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同，作為向業主提供物業服務的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務以及變相收費。特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。（一）調整后，地上停車位服務費50元/車位（庫）·月，租賃（使用）費60元/車位（庫）·月。地下停車位服務費60元/車位（庫）·月，租賃（使用）費230元/車位（庫）·月。以上標準均為最高指導價，下浮不限。此收費標準為住宅小區業主向房地產開發商或物業公司租用車位收費標準，業主自有車位租用收費標準由租用雙方協商確定。機械立體停車設施收費及業主大會成立之后的停車收費標準實行市場調節價。十、《方案》什么時候開始執行？業主預繳費用如何處理？普通住宅物業服務收費標準因政府指導價標準變動應當要調整的，按有關規定履行調價程序。針對部分物業服務企業預收費用的，根據新合同約定按照“多退少補”的原則，由業主與物業服務企業協商確定具體退費方式。十一、如果遇到物業收費和停車收費違規如何舉報？各部門如何分工？業主可以通過12345政務熱線舉報亂收費行為，也可以向所在轄區住建和市場監管部門反映。物業服務和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區分級管理，由各級發改、住建、市場監管和交警等部門分工負責：物業收費標準的制定——市發改委負責牽頭制定前期物業服務收費和停車收費標準及其他有關政策規定。物業服務標準和管理行為的監管——市住建局按照法律法規規定，制定物業管理服務相關政策規定；各級住建部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業企業服務質量監督檢查，將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。物業違規收費問題的查處——各級市場監管部門依據有關法律法規，對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為進行查處。物業服務合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關系的問題，業主與物業服務企業通過協商或法律途徑解決。
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