各縣(市)區住建部門,各物業服務企業,市物業管理協會:

為進一步加強住宅小區物業管理,落實“改進作風提升質效”專項行動,探索建立質價相符的長效管理機制,結合工作實際,制定了《銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法(試行)》,經我局黨組會(2022年第4次)研究通過,現印發給你們,請認真遵照執行。

特此通知。

附件:《銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法(試行)》

銀川市住房和城鄉建設局????

2022年5月5日???????

(此件公開發布)

銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法

(試行)

第一章?總則

第一條?為加強銀川市物業服務行業規范化管理,強化行業自律,鼓勵物業服務企業不斷提高服務質量,建立服務規范、文明和諧、群眾滿意、質價相符的長效管理機制,逐步完善社區治理體系,提升社區精細化治理能力,提高服務企業精準化服務水平。根據《物業管理條例》《寧夏回族自治區物業管理條例》《銀川市物業管理條例》《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》等有關規定,結合實際,制定本辦法。

第二條?本辦法適用于在銀川市行政區域內,由物業服務企業或經營范圍含有物業服務內容的企業(以下統稱“物業服務企業”)為住宅小區提供專業化物業服務的項目。

本辦法所稱住宅小區物業服務質量星級化,是指按照法律法規、行業規范等相關規定,依據物業服務合同約定的服務內容、服務等級和物業服務費收費標準,通過對物業服務企業住宅小區服務項目的環境衛生、綠化、秩序維護管理、共用部位及設施設備維護等服務內容以及信息公開公示、社區治理等方面所達到的實際服務水平進行綜合評價,評定該項目物業服務質量的星級標準,依據星級評定結果對物業服務企業和住宅小區物業服務項目進行管理。

星級是住宅小區物業服務質量的等級標志,設立五個等級,即一星級至五星級。最低一星級,最高五星級。星級標準嚴格按照住宅小區實際物業服務水平給予評定。

第三條?住宅小區物業服務質量星級化評定工作應當遵循公開、公平、公正原則,嚴格按照質價相符、分級核準、動態管理的要求,實行采取定期考評與不定期檢查相結合,日常考核和隨機抽查相結合的方式進行,嚴格按照住宅小區實際物業服務水平給予評定。

第四條?市人民政府住房和城鄉建設行政管理部門(以下簡稱市物業主管部門)負責制定本市住宅小區物業服務質量星級化評定管理實施辦法、星級標準和評定標準;指導和監督本市住宅小區物業服務質量星級化評定、管理工作。

轄區人民政府負責物業管理活動的部門(以下簡稱轄區物業主管部門)負責指導和監督本轄區內住宅小區物業服務質量星級化評定、管理具體工作;負責四星級、五星級住宅小區物業服務質量星級化的評定、復核工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責本轄區內住宅小區物業服務質量星級化評定的初評工作;負責一星級至三星級住宅小區物業服務質量星級化的評定、復核工作。

市物業管理協會負責協助宣傳引導物業服務企業按照本辦法規定主動參與住宅小區物業服務質量星級化評定工作,并配合各級物業主管部門擇優選擇服務質量四星級、五星級住宅小區,組織開展行業觀摩、交流和學習。

第五條?住宅小區物業服務質量星級化評定實現全覆蓋,實施一年一評,動態管理。時間原則上應于每年九月至十一月完成,其中評選四星級、五星級項目的可適當延長至每年十二月完成。轄區物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應加強統籌,根據實際情況合理確定評定時間節點。

新交付、新更換物業服務企業的住宅小區,物業服務企業服務滿一年且業主入住率達到50%以上的,按照程序申報星級化評定。

第六條?開展住宅小區物業服務質量星級化評定工作時,應當從物業行業專家庫中抽取專家。參與星級化評定的專家與受評的物業服務企業及其在管項目存有利害關系的,應當主動申請回避。

第二章?星級申報和評定

第七條?物業服務企業應積極參加星級化評定,不斷提高物業服務標準和服務水平,自覺接受業主監督。

第八條?物業服務企業申報物業服務質量星級化評定應當符合以下條件:

(一)申報項目有合同約定,且服務滿一年以上的。

(二)物業服務企業須在物業行業監管平臺完成物業企業信用建檔、住宅小區信息登記(小區樓盤表、設施設備清單)等,公示服務事項、服務人員、服務標準、公共收益等內容。

第九條?未申報參評的住宅小區,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當書面通知物業服務企業參評,并將通知張貼在小區顯著位置。無正當理由仍拒絕參評的,在物業行業監管平臺上記入不良信用信息記錄,并由街道辦事處(鄉鎮人民政府)對該項目進行評定。

第十條?物業服務企業應當依照銀川市住宅小區物業服務質量星級化評分標準(詳見附表1、2)明確申報擬評星級,填寫《住宅小區物業服務質量星級化評定申報表》,向項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行申報。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當根據銀川市住宅小區物業服務質量星級化評分標準指導物業服務企業進行申報。申報物業服務質量星級化評定的項目,應當提交以下材料并加蓋物業服務企業公章:

(一)《住宅小區物業服務質量星級化評定申報表》原件;

(二)物業服務企業營業執照、信用建檔卡原件及復印件;

(三)申報項目物業服務合同原件及復印件;

(四)申報企業需提供申報前近三個月的項目經理社保繳納證明材料和《銀川市物業項目經理信用信息登記表》。社保繳納證明材料中繳納單位原則上應與申報企業名稱一致。

申報四星級、五星級物業服務質量標準的住宅小區,項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強引導幫助,結合項目實際情況進行審核推薦,重點推薦群眾滿意度高、居(村)民委員會、業主委員會與物業服務企業有效協同,共建共治共享成效明顯,執行文明城市、衛生城市建設及生活垃圾分類等市委、市政府重大決策部署有力的小區。

第十一條?街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在受理物業服務企業申報后,組織成立住宅小區物業服務質量星級化評定小組,小組成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門、居(村)民委員會及物業行業專家等共同組成,一般為五人及以上單數。

評定主要包含以下內容:一是物業服務合同履行情況評價(基礎管理、公開公示、環境衛生管理、秩序維護管理、綠化管理、共用設施設備維護、裝修管理、加分項目等)50分;二是其他方面落實情況評價。包括:業主對物業服務工作的滿意度30分;融入基層治理、黨建引領紅色物業開展情況,執行文明城市、衛生城市建設及生活垃圾分類等市委、市政府重大決策部署20分;各級檢查反饋問題的整改情況10分。(總分共110分)

各星級評分標準如下:考評總得分在95.0分及以上,且各單項得分均在該項分值85%以上的為五星級;總得分在90.0(含)-95.0分,且各單項得分均在該項分值70%以上的為四星級;85.0(含)-90.0分的為三星級;80.0(含)-85.0分的為二星級;70.0(含)-80.0分的為一星級;70.0分以下的為物業服務質量不達標。

星級化評定劃分標準與評分細則具體詳見附表1、2。

第十二條?申報物業服務星級評定的項目,項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織行業專家聽取物業服務企業自評匯報,征詢居(村)民委員會、業主委員會、業主代表意見,審閱參評項目相關的年度物業管理檔案、查閱項目管理制度和標準執行記錄等資料,并結合現場查勘情況進行初評。

經項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)初評未達到申報星級標準,要求物業服務企業限期整改,原則上整改期限最長不超過30日。

項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在整改期限屆滿后復核整改情況,并將四星級及以上的初評復核結果報至轄區物業主管部門。

第十三條?經初評達到一星級至三星級物業服務質量標準的住宅小區,由項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)予以評定。經初評達到四星級、五星級物業服務質量標準的住宅小區,由項目所在地轄區物業主管部門進行復評并認定。

經評定未達到申報標準,未進行整改或整改不到位的住宅小區,由負責相應星級評定的部門按照實際分數予以認定。

第十四條?評定結果應當通過物業行業監管平臺、市物業主管部門官方網站、微信公眾號等方式向社會進行公示,接受社會監督,公示期為7個工作日。

在公示期內對其所在項目評定結果有異議的,應當向評定部門提出,評定部門應當在受理異議申請后7個工作日內組織調查核實,并根據核實情況及時處理。超過公示期的不予受理。

第十五條?街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門應當在公示期屆滿后一個月內,根據住宅小區物業服務質量星級化評定結果頒發銘牌。銘牌應當置于住宅小區顯著位置處,任何單位或個人不得擅自變動懸掛位置。

第十六條?符合下列情形之一的,評定為物業服務質量不達標項目:

(一)申報項目在截止申報前的一年內,經調查屬物業服務企業原因發生一般及以上安全生產責任事故的;因物業服務管理不善引發業主群體上訪事件的;在文明城市、衛生城市建設等市委、市政府重大決策部署中嚴重失誤影響考評結果的。

(二)按照《銀川市物業行業“紅黑名單”管理辦法(試行)》(銀住建規發〔2019〕 4號)規定,申報的物業服務項目已導致物業服務企業列入行業“黑名單”的。

(三)物業服務企業誠信經營行為不到位,未簽訂誠信經營信用承諾,未建立信用信息檔案的。

(四)申報材料弄虛作假的。

(五)申報項目所在的物業服務企業工作人員出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息,經查證屬實的。

(六)其他嚴重影響物業服務品質、損害行業形象及業主權益的。

評定為物業服務質量不達標的住宅小區,上報市物業主管部門進行全市通報,并要求物業服務企業限期整改,原則上整改期限最長不超過30日,整改完成后重新申報。

第三章?星級管理

第十七條?項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當充分掌握住宅小區物業服務質量星級化評定情況,并在時效屆滿前重新評定。

第十八條?銘牌授予期間因物業服務合同到期等原因,原物業服務企業撤出的,原星級評定結果自動廢除。新聘物業服務企業應當按本辦法規定重新申報星級化評定。

星級化評定結果發生變動的,項目所在地物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在發生變動之日起7個工作日內將銘牌收回,并根據星級化評定結果重新授牌。

第十九條?物業主管部門應當對星級評定工作建立檢查抽查機制,并對檢查抽查情況進行通報。

第二十條?本辦法規定的參評或受評項目的公用部位、公用設施設備,若存在重大瑕疵或安全隱患,物業服務企業出具充分的證明材料證實已履約履責的,不影響該物業服務企業所管住宅小區物業服務質量星級化評定及物業服務企業、項目經理信用等級評價。

第二十一條?住宅小區物業服務質量星級化評定銘牌由市物業主管部門統一標準,轄區物業主管部門制作,任何單位或個人未經授權或許可,不得擅自制作、變造或使用。

第四章?星級評定結果應用

第二十二條?住宅小區物業服務質量星級化評定結果,作為物業服務企業信用評價重要指標。

鼓勵建設單位、業主大會按照星級化服務標準及星級化評定結果選聘物業服務企業。

第二十三條?對星級化評定為四星級、五星級住宅小區,按照《銀川市物業服務企業及項目經理人信用信息管理辦法》規定給予所屬物業服務企業、項目經理相應的信用加分(四星級加3分,五星級加4分);對星級評定為二星級及以下的住宅小區,按規定給予所屬物業服務企業、項目經理相應的信用減分(一星級減4分,二星級減3分)。

第二十四條?物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、市物業管理協會優先推薦評定等級為四星級、五星級的項目及其項目經理、物業服務企業參與各類評優評先活動。

評定為物業服務質量五星級的住宅小區,轄區物業主管部門可在時效屆滿時進行復檢,復檢仍達到五星級的,直接評定并授牌,無需企業重新申報。

第二十五條評定為物業服務質量二星級及以下的住宅小區,物業主管部門、街道辦事處等增加日常巡查檢查頻次,督促物業服務企業提高物業服務質量。

評定為物業服務質量不達標的或連續兩次評定為物業服務質量二星級及以下的住宅小區,由評定部門向物業服務委托方發提醒函,建議按照法定程序重新選聘物業服務企業。

第五章 附則

第二十六條?靈武市、賀蘭縣、永寧縣可結合實際,參照執行。

第二十七條?本辦法自2022年6月1日起施行,有效期至2025年12月31日。

附件:1.銀川市住宅小區物業服務質量星級化評分標準表(物業服務合同履行情況)

?????2.銀川市住宅小區物業服務質量星級化評分標準表(其他方面落實情況)