各房地產開發企業，各銀行業金融機構，各相關單位：

為進一步促進房地產市場平穩健康發展，維護購房人合法權益，防范市場風險，貫徹落實《住房和城鄉建設部人民銀行銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》(寧建規發〔2023〕5號)等商品房預售資金監管相關規定，結合我市實際，銀川市住房和城鄉建設局重新制定了《銀川市商品房預售資金監管實施細則》（以下簡稱《細則》），現將《細則》印發你們，請認真遵照執行。

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???????????????????????????????????2023年12月29日

銀川市商品房預售資金監管實施細則

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為加強銀川市商品房預售資金監管，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產業健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉建設部人民銀行銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》等規定，結合本市實際，制定本實施細則。

一、預售資金監管范圍

（一）凡在興慶區、金鳳區、西夏區行政區域內新建商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理適用本實施細則。保障性住房、拆遷安置房不適用預售資金監管。

（二）本細則所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）預售商品房時，購房人按商品房買賣合同約定支付的全部購房款，包括但不限于定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

二、資金監管工作分工

（一）銀川市住房和城鄉建設局是本市商品房預售資金監管的主管部門（以下簡稱監管部門），負責本細則的組織實施和對監管機構、開發企業、商品房預售資金監管銀行（以下簡稱商業銀行）的監管。

（二）銀川市房屋產權交易管理中心（以下簡稱監管機構）依法受銀川市住房和城鄉建設局的委托開展本市商品房預售資金監管的日常工作。具體負責通過公開招標方式確定商業銀行并簽訂商品房預售資金監管金融服務協議（以下簡稱金融服務協議）、組織對商業銀行的年度考評，簽訂《銀川市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱三方監管協議），按照本實施細則及三方監管協議約定對監管資金的收存、支取、使用等進行監督管理，依托信息化平臺對交易數據及預售資金入賬進行預警監測、開展預售資金監管常態化督導檢查，向監管部門及時報告開發企業和商業銀行的違規違約情況等工作。

（三）監管銀行是監管機構按照《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》確定的可以從事預售資金監管業務的商業銀行，負責本行及下屬分支機構商品房預售資金監管工作的協調統籌、指導和實施工作。具體負責簽訂三方監管協議，按照本實施細則及三方監管協議約定做好監管資金的出入賬管理工作，確保資金安全并對本銀行的違規違約行為負責，做好本行業務管理系統與監管系統實時對接工作。

三、商業銀行的確定與管理

（一）監管機構通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，招標確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行，與中標商業銀行簽訂金融服務協議并建立商業銀行庫，實行分級分檔動態管理，并將商業銀行名錄在銀川市住房和城鄉建設局門戶網站予以公示。

（二）監管機構與商業銀行簽訂金融服務協議，并每年對監管銀行的預售資金監管工作進行綜合評判，符合要求的，服務期內可續簽金融服務協議。對未履行預售資金監管職責、無法承擔預售資金監管工作的商業銀行，不得繼續作為監管銀行入選。

（三）具體從事商品房預售資金監管業務的監管銀行應建立預售資金監管的內控制度，在三方監管協議約定的范圍內開展預售資金監管業務，自覺接受監管部門、監管機構的業務指導與監督。

四、開設監管賬戶

（一）開發企業申請商品房預售許可證前，應當在監管銀行庫內選擇監管銀行，按照一個預售許可對應一個賬戶的原則開立商品房預售資金監管賬戶（簡稱監管賬戶）。

（二）開發企業登錄監管系統，填寫相關信息并上傳營業執照、經辦人身份證及委托書申請開立監管賬戶。監管機構自受理申請后1個工作日內完成預審，預審完成后，開發企業持《商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》到監管銀行開立監管賬戶。監管銀行應在1個工作日內依據監管機構發送的電子信息開立賬戶，并將賬戶信息實時反饋至監管系統。

（三）開發企業開立監管賬戶后，1個月內未簽訂三方監管協議的，監管機構應當將該賬戶標記為無效賬戶并通過電子信息告知監管銀行，開發企業申請注銷無效賬戶的，監管銀行應按非監管賬戶的管理規定注銷賬戶。

五、簽訂監管協議及公示

（一）監管機構、監管銀行及開發企業通過簽訂三方監管協議，明確三方責任，三方監管協議的主要內容包括但不限于預售范圍、預售資金收存和使用方式、監管額度、三方責任等。三方監管協議示范文本由監管部門制定。

（二）開發企業開立監管賬戶后，應通過監管系統下載《銀川市商品房預售資金監管協議》范本，申請與監管機構、監管銀行簽訂三方監管協議，并在監管系統提交以下資料：

1.工程總承包施工合同；

2.經開發企業、施工單位、和監理單位三方蓋章的《工程形象進度表》和《資金使用計劃表》《工程款支付對象清冊》；

3.工程預算資料；

4.其他必要資料。

本條規定的資料發生變更的，開發企業應向監管機構提供變更后的相關資料。

（三）開發企業應將三方監管協議通過附件方式在《商品房買賣合同（預售）》中予以體現。

（四）監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，開發企業取得商品房預售許可后，應當將監管銀行、監管賬戶及監督舉報電話等信息在商品房銷售場所顯著位置和銀川市住房和城鄉建設局門戶網站進行公示。

（五）開發企業應協助購房人將全部購房款交入監管賬戶，按規定使用資金，并提交真實、有效的申請材料辦理商品房預售資金監管的相關手續。

六、賬戶變更

（一）監管賬戶經監管機構、監管銀行及開發企業三方共同同意后，可以申請變更，變更期間該監管賬戶范圍內的商品房不得銷售。

（二）開發企業名稱、監管項目名稱發生變更或監管銀行名稱發生變更的，需提交下列材料：

1.變更申請；

2.開發企業名稱變更證明文件、項目名稱變更證明文件或監管銀行名稱變更證明文件；

3.授權委托書及受托人身份證復印件；

4.應當提供的其他材料。

（三）開發企業申請變更監管賬戶的，應當提交以下資料：

1.監管賬戶變更申請書；

2.原監管賬戶開戶銀行出具同意變更監管賬戶的證明文件；

3.委托書及經辦人身份證明；

4.需要提交的其他相關資料。

（四）監管機構自受理監管賬戶變更申請后2個工作日內完成賬戶變更審核，開發企業辦理完原監管賬戶變更手續后，應將原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管賬戶，注銷原監管賬戶后重新開立監管賬戶并簽訂三方監管協議。

（五）監管銀行、監管賬號等信息只能變更一次。開發企業申請變更監管賬戶期間，不予辦理預售資金撥付業務，暫停該項目預售。

七、購房款交存和監管資金入賬

（一）開發企業或代理銷售機構預售商品房時，購房人繳納的分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶，不得存入其他賬戶。購房人申請銀行按揭貸款或住房公積金貸款的，放款機構應將《商品房買賣合同（預售）》中載明的監管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。

（二）開發企業應當主動告知購房人預售資金監管政策和監管賬戶信息，確保購房人支付購房款時明確知曉資金需進入監管賬戶。對于POS機等銷售終端出具的交易憑證無法顯示對應監管賬戶信息的，POS機等銷售終端提供單位應提供POS機等銷售終端與監管賬戶對應關系的證明材料，并由開發企業在商品房銷售場所顯著位置進行公示。

（三）開發企業申請辦理《商品房買賣合同（預售）》備案時，應當確保相應的預售資金已存入監管賬戶。對于未按規定將預售資金存入監管賬戶的，監管機構暫停辦理商品房預售合同備案。

（四）開發企業與購房人辦理網上簽約30日后無資金入賬的，監管機構將暫停該項目網簽。

八、監管資金范圍及標準

（一）監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。

重點監管資金是指監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由監管部門根據商品房項目建設工程費用、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素綜合制定。銀川市采用建設工程平均建安費用與項目預售面積等因素綜合測算項目重點監管資金，全裝修交付商品房項目，裝修成本納入重點監管資金。平均建安費用與裝修成本，由監管部門定期調整公布。監管賬戶內的資金達到當前工程節點重點監管資金最低預留額度后，超出該額度的資金開發企業方可提取使用。

非重點監管資金是指監管賬戶內超出重點監管額度的資金。

（二）重點監管資金額度=平均建安費×預售面積+全裝修單方造價×裝修部分建筑面積。

（三）監管部門根據項目屬性、企業信用、資產負債情況，對監管資金實行差別化動態管理，信用等級為AA級且獲得銀川市“十強”的開發企業，在每個撥付節點的最低留存比例可降低5%。

監管項目存在交付風險的，經監管部門研究同意，監管機構暫停上述降低比例優惠政策。

因開發企業信用等級正常升、降級變化，導致預售資金監管比例不一致的，已簽訂三方監管協議的項目原則上按原協議執行，新簽訂監管協議的項目，按照開發企業信用等級評定公示結果核定預售資金監管政策。

九、重點監管資金撥付

（一）重點監管資金不同于開發企業自有資金，應當專款專用，必須用于監管項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及開發企業員工工資等費用；設立子公司的房地產開發企業，母公司（集團公司）不得抽調。

（二）重點監管資金額度根據項目工程建設進度實行動態支取、節點管控：

1.施工進度達到地上主體工程±0.00的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的10%；

2.施工進度達到地上主體工程二分之一的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的20%；

3.施工進度達到地上主體工程三分之二的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的30%；

4.施工進度達到地上主體工程主體封頂的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的45%；

5.施工進度達到地上主體工程二次結構完成的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的60%；

6.施工進度達到地上主體工程外立面完成的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的80%；

7.項目單體取得竣工驗收備案的，重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的90%；

8.項目單體完成不動產首次登記后，監管協議無其他約定的，可以全額撥付剩余監管資金。

（三）工程進度節點以工程監理單位出具的工程樓幢進度證明材料為依據，原則上以形象進度（層數）和設計總層數等因素計算節點。

（四）開發企業申請使用重點資金，應提交下列材料：

1.用款申請；

2.《商品房預售資金監管現場勘察表》；

3.帶有樓號和層高的樓照片；

4.其他相關材料。

（五）開發企業申請竣工驗收節點資金的，應提交竣工驗收備案證明。

（六）開發企業申請使用不動產首次登記節點資金的，應提交《不動產權證書》。

（七）監管機構在受理開發企業重點資金用款申請后，應于受理之日起5個工作日內完成工程現場查驗和用款申請審核。對于符合條件的，出具撥付證明；有下列情形之一的，予以駁回，并說明理由：

1.申請資金超出使用節點或用款額度的；

2.實際用途、收款單位與合同約定不符的；

3.該項目之前用款未按照要求使用的；

4.未按照規定將預售資金全部存入監管賬戶的；

5.不按照規定使用預售資金的其他情形。

（八）開發企業已提前使用自有資金支付相應工程建設費用的，在監管賬戶內資金進賬超出重點監管最低留存額度、無停工、逾期交付等情況下，提交相關施工單位出具的工程進度款已結清等相關材料的，可申請將對應節點內重點資金撥付至開發企業一般賬戶。

（九）預售商品房項目因銷售不暢等原因，監管賬戶資金不滿足當前工程形象進度最低監管資金留存要求的，但工程已接近停工狀態，急需使用資金用于工程建設的，開發企業可以提出預售款例外支取申請，經監管部門研究同意后，監管資金可進行例外支取。

（十）預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經監管部門核實后將該項目納入問題項目重點監管，并與項目所在地轄區政府、信訪局等部門聯動，按照“一樓一策”的原則嚴格監督預售款收存、支取，確保監管資金用于項目工程建設，防范和化解項目風險。

（十一）監管銀行依據監管機構同意撥付的證明材料，在1個工作日內，將重點監管資金按照撥付證明上記載的內容實行足額撥付。

十、非重點資金使用

（一）預售資金進入監管賬戶，達到當前工程節點重點監管資金最低預留額度后，非重點監管資金可由開發企業提取使用，優先用于預售項目工程建設和運行開支等。

（二）申請非重點資金部分的預售資金，開發企業可以通過監管平臺申請支取，監管機構需在1個工作日內審批完結并出具撥付證明。

（三）監管銀行依據監管機構同意撥付的證明材料，在1個工作日內，將非重點監管資金按照撥付證明上記載的內容實行足額撥付。

十一、銀行獨立保函

（一）商業銀行與開發企業開展銀行獨立保函置換預售監管資金業務的，按照《中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）執行。

（二）一份銀行獨立保函對應一個預售許可。

（三）銀行獨立保函應當載明“見索即付”和“不可撤銷”字樣。銀行獨立保函期限自生效之日起至開立人收到監管項目的《不動產權證書》之日止。

（四）銀行獨立保函由外地銀行開具的，須經我市本地同行轉開，轉開成功后，我市本地同行為開立人。

十二、不明入賬的處理

購房人通過電匯、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者各商業銀行發放個人抵押貸款形成的不明入賬，開發企業應當及時劃分到購房人名下。

十三、退款處理

（一）開發企業與購房人已辦理退房手續申請退款的，原則上應使用非重點監管資金支付，未撥付過監管資金的可使用重點監管資金支付。

（二）開發企業向監管機構提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監管。經監管機構審查后，符合相關規定的，在2個工作日內通知監管銀行撥付。

十四、解除監管

（一）開發企業辦妥監管項目不動產首次登記后，應及時申請撤銷監管賬戶的監管。

（二）開發企業申請辦理解除監管的，應當提交監管項目的不動產首次登記證明。

（三）監管機構自受理申請后1個工作日內完成審核。審核通過的，由監管機構在監管系統向監管銀行發出解除監管信息并向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。

十五、監督管理

（一）監管銀行要嚴格按照三方監管協議做好監管賬戶監控，定期與監管機構進行對賬，發現開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監管機構，監管部門應及時做出處理。

（二）監管銀行有下列行為的，監管部門將暫停或者終止與其合作，并將情況通報金融主管部門。造成損失的監管銀行依法承擔相應法律責任：

1.未經監管機構同意，擅自撥付預售監管資金的；

2.擅自截留、挪用或者拖延支付預售監管資金的；

3.拒絕支付預售監管資金的。

未經監管機構核實同意，擅自撥付的預售監管資金，監管銀行應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

（三）人民法院保全、執行商品房預售監管資金的，監管銀行應當在1個工作日內書面告知監管機構，并嚴格執行《最高人民法院?住房和城鄉建設部?中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)。

（四）各商業銀行在發放商品房購房貸款時，應當將購房貸款直接發放到該套商品房買賣合同注明的監管賬戶中，對未按規定發放購房貸款的，由監管機構報銀行主管部門查處。開發企業已辦理完成不動產首次登記的，對應項目仍未發放的購房貸款，不再進行監管。

（五）開發企業的預售項目有下列情形之一的，監管銀行應按照三方監管協議約定，配合監管機構暫停使用預售資金。逾期不改的，由監管部門暫停該項目商品房買賣合同網上簽約，并按照法律法規和信用管理辦法處理，記入企業信用信息系統，向社會公示。情節嚴重的，依法追究其法律責任：

1.未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；

2.變相逃避商品房預售資金監管的；

3.未按規定使用商品房預售資金的；

4.提供虛假材料騙取監管內資金的；

5.其他違反本實施細則或三方監管協議的行為。

（六）施工單位、監理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其他方式協助開發企業違規支取預售資金的，由監管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（七）監管部門、監管機構和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十六、附則

（一）如遇國家、自治區相關政策文件調整或廢止，按照新的政策規定執行。

（二）靈武市、賀蘭縣、永寧縣可參照本細則執行。

十七、實施時間

本實施細則自2024年1月29日起施行，有效至2028年1月29日。《銀川市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》（銀住建規發〔2020〕7號）同時廢止。