前言：經銀川市人民政府2024年第13次常務會議審議，《銀川市城市更新管理辦法（暫行）》于2024年10月10日施行，有效期至2026年10月9日，是銀川市深入貫徹落實“強首府”戰略，進一步優化城市功能和空間布局、加強歷史文化保護傳承、加快品質強市建設的重要政策和有力抓手。

《辦法》共七章四十五條，分為總則、工作機制及部門職責、規劃與計劃、項目實施、資金籌措、支持政策、附則。

一、《辦法》所稱城市更新，具體是指什么？

城市更新，是指根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃、城市更新專項規劃，依法對城市空間形態和功能進行整治、改善、優化的活動，以實現城市功能完善、品質提升、可持續發展。具體包括：

1、區域綜合性城市更新：統籌存量資源配置、優化功能布局，實現片區的可持續發展；

2、產業類城市更新：推動老舊廠區、老舊市場、低效產業園區、傳統商圈等存量空間資源提質增效；

3、公共空間類城市更新：提升生態空間、濱水空間、慢行系統等環境品質；

4、設施類城市更新：更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板；

5、歷史風貌類城市更新：強化歷史文化保護，提升歷史文化街區、建筑樓宇等特色風貌；

6、人居環境類城市更新：更新改造老舊小區、街區，建設完整社區、未來社區，提升居民生活品質；

7、市政府認定的其他城市更新情形。

二、城市更新的工作機制是什么：

1、市人民政府負責統籌全市城市更新工作，決策重大事項，協調重大問題，審定政策措施，審批實施方案等。

2、市住建局負責城市更新日常工作的協調指導工作。

3、市直各部門按照各自職責，做好城市更新具體工作。

三、實施城市更新的基本要求：

1、堅持先體檢、后更新，與城市體檢工作相銜接，以問題導向開展城市更新；

2、完善區域功能，優先補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板；

3、落實既有建筑所有權人（使用人）安全主體責任，消除各類安全隱患；

4、落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴防大拆大建，優化城市設計，延續歷史文脈，凸顯城市特色；

5、落實綠色發展要求，開展既有建筑節能綠色改造，提升建筑能效水平，發揮綠色建筑集約發展效應，打造綠色生態城市；

6、統籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；

7、落實韌性城市建設要求，提高城市防澇、防洪、防災等能力；

8、推廣先進技術、材料以及設備，推進城市數字化轉型；

9、落實無障礙環境建設要求，推進適老化宜居環境和兒童友好型城市建設。

四、實施城市更新的基本程序：

1、開展城市體檢。2、編制城市更新專項規劃。3、實施城市更新片區調查評估。4、編制城市更新項目實施方案。5、城市更新項目實施方案評審。6、城市更新項目實施方案報批。7、組織城市更新項目實施。

五、對劃定城市更新單元（片區），做了哪些要求：

1、各區政府（管委會）應當根據城市更新專項規劃，負責實施城市更新片區調查評估工作，根據評估結果最終劃定城市更新單元。

2、原則上未完成調查評估的區域，不得實施城市更新。

3、除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

4、除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目實行動態平衡，拆建比不應大于2。

5、注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過5%。

六、對實施城市更新項目，做了哪些要求：

1、編制實施方案，應組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協調。

2、涉及保護修繕的，應當符合國家、自治區和銀川市關于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護等相關規定。

3、涉及優化改造和社區公共服務設施補短板的，應采取包容審慎監管，堅持現狀底線管控。

4、涉及其他拆舊建新的，應當符合國家、自治區和銀川市相關規定。

七、如何確定實施主體：

城市更新項目可由政府、物業權利人作為實施主體，或由政府、物業權利人依法確定實施主體。物業權利人是指不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、依法取得不動產使用權的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等。

1、涉及單一物業權利人的，物業權利人依法確定實施主體；

2、涉及多個物業權利人的，協商一致后依法確定實施主體；

3、無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。

4、因維護公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目，無法確定實施主體的，由各區政府（管委會）依法確定。

八、城市更新項目實施如何監管？

各區政府（管委會）將城市更新項目納入土地全生命周期管理，可結合城市規劃、產業規劃，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，將項目功能、建設計劃、運營管理、物業持有和年限、節能環保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協議書進行監督管理。

九、城市更新有哪些支持政策：

1、土地支持政策：

（1）對具備條件的城市更新項目，優先推薦列入國家、自治區級重點項目。列入重點項目的，優先保障土地等要素供應。

（2）更新項目在符合規劃且不改變用地主體的條件下，發展國家及本市支持的新產業、新業態的，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。

2、規劃支持政策：

（1）在符合國土空間規劃的前提下，大片區或多地塊改造項目中，利用既有建筑發展新產業、新業態、新商業，可實行用途兼容使用。

（2）鼓勵老舊廠區轉型升級，在滿足安全的前提下允許對原有建筑進行內部加層改造、增加連廊、電梯等配套設施。

3、不動產登記支持政策

（1）涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過房屋征收、協議搬遷、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記。

（2）因風貌保護、建筑保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設用地使用權首次登記時一并申請房屋所有權首次登記，也可與該國有建設用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權首次登記，并在不動產登記簿中注明相關事實。

4、征收安置支持政策

可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優先納入住房保障范圍。

5、行政審批支持政策

開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。

6、稅費支持政策

（1）納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策；

（2）同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔城市更新工作的，經各區政府（管委會）確認，屬于政府收回房產、土地行為的，按相關稅收政策辦理。

咨詢電話：0951-6899998????

銀川市住房和城鄉建設局城市建設科