各縣（市）區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《銀川市城市更新管理辦法（暫行）》已經市政府研究通過，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

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銀川市人民政府辦公室

2024年9月10日

（此件公開發布）

銀川市城市更新管理辦法（暫行）

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第一章??總??則

第一條??為落實“強首府”戰略要求，統籌推進城市更新，優化城市功能和空間布局實施，加強歷史文化保護傳承，改善人居環境，提升城市品質，奮力開創先行區示范市建設新局面，加快實現“五個示范引領”目標，根據有關法律法規，結合實際，制定本辦法。

第二條??本辦法適用于城市建成區范圍內的城市更新活動。

法律法規和自治區人民政府規章對城市更新活動另有規定的，依照其規定執行。

第三條??本辦法所稱城市更新，是指根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃、城市更新專項規劃，依法對城市空間形態和功能進行整治、改善、優化的活動，以實現城市功能完善、品質提升、可持續發展。具體包括：

（一）以統籌存量資源配置、優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新；

（二）以推動老舊廠區、老舊市場、低效產業園區、傳統商圈等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新；

（三）以提升生態空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新；

（四）以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新；

（五）以強化歷史文化保護，提升歷史文化街區、建筑樓宇等特色風貌為主的歷史風貌類城市更新；

（六）以更新改造老舊小區、街區，建設完整社區、未來社區，提升居民生活品質為主的人居環境類城市更新；

（七）市政府認定的其他城市更新情形。

第四條??城市更新堅持黨的領導，堅持以人民為中心，堅持落實“強首府”戰略定位，堅持統籌發展與安全，堅持順應城市發展規律，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，先城市體檢后城市更新，治理好“城市病”。
????城市更新工作遵循政府統籌、規劃引領、市場運作、多元參與、共建共享的原則，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主。

第五條??開展城市更新活動，遵循以下基本要求：
（一）堅持先體檢、后更新，與城市體檢工作相銜接，以問題導向開展城市更新；

（二）完善區域功能，優先補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板；

（三）落實既有建筑所有權人（使用人）安全主體責任消除各類安全隱患；

（四）落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴防大拆大建，優化城市設計，延續歷史文脈，凸顯城市特色；

（五）落實綠色發展要求，開展既有建筑節能綠色改造，

提升建筑能效水平，發揮綠色建筑集約發展效應，打造綠色生態城市；
????（六）統籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
????（七）落實韌性城市建設要求，提高城市防澇、防洪、防災等能力；
????（八）推廣先進技術、材料以及設備，推進城市數字化轉型；
????（九）落實無障礙環境建設要求，推進適老化宜居環境和兒童友好型城市建設。

第六條??城市更新一般按照下列程序實施，本辦法另有規定的除外：

（一）開展城市體檢。
（二）編制城市更新專項規劃。
（三）實施城市更新片區調查評估。
（四）編制城市更新項目實施方案。
（五）城市更新項目實施方案評審。
（六）城市更新項目實施方案報批。
（七）組織城市更新項目實施。

第二章??工作機制及部門職責

第七條??健全工作組織機構。以已成立的銀川市城市更新三年行動工作指揮部（以下簡稱“指揮部”）為城市更新工作組織機構，負責統籌全市城市更新工作，決策重大事項，協調重大問題，審定政策措施，審批實施方案等。指揮部辦公室設在市住建局，負責城市更新日常工作的協調指導工作。指揮部各成員單位應當按照各自職責，做好城市更新工作。

第八條??各區政府（管委會）作為轄區城市更新工作責任主體，要依據本辦法規定履行轄區內城市更新工作職責，并指定專門機構實施城市更新。

市直其他部門要依法按照職責分工推動城市更新工作。

第九條??城市更新工作實行規劃編制、片區評估和項目實施相結合的制度。城市更新專項規劃編制對城市更新相關工作進行整體引領；城市更新片區評估要明確更新需求和更新區域，確定需實施的城市更新項目；實施方案對城市更新項目作出具體安排。

第十條??城市更新項目可由政府、物業權利人作為實施主體，或由政府、物業權利人依法確定實施主體。本辦法所稱物業權利人是指不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、依法取得不動產使用權的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等。

第十一條??城市更新實行專家咨詢制度，市住建局、市自然資源局會同有關部門設立城市更新專家委員會，為城市更新活動提供全過程咨詢和服務。

第三章??規劃與計劃

第十二條??市自然資源局結合市國土空間總體規劃，組織編制城市更新專項規劃，明確城市更新總體目標，識別城市更新區域，確定城市更新核心任務、更新方式、分類指引，劃定更新單元以及提出保障機制等。經專家評審、部門審查等程序后，按程序報市政府審查后批復。

第十三條??各區政府（管委會）應當根據城市更新專項規劃，負責實施城市更新片區調查評估工作。評估報告包含片區功能優化、主導業態方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、歷史地名文化保護、城市環境改善等公共要素配置的要求和內容，根據評估結果可對城市更新專項規劃確定的城市更新單元邊界進行優化調整，最終劃定城市更新單元。區域評估可實行行政區劃內整體評估，也可實行單項目片區評估。原則上未完成調查評估的區域，不得實施城市更新。

第十四條??城市更新單元是綜合考慮基礎設施和公共服務設施相對完整，以道路、河流等自然要素和產權范圍為邊界，所劃定的相對成片并可以進行設施和利益統籌的區域。城市更新單元可包括一個或多個城市更新項目。

第十五條??劃定城市更新單元（片區）應嚴格按照以下要求：

（一）除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

（二）除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目實行動態平衡，拆建比不應大于2。

（三）注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過5%。

第十六條??各區政府（管委會）完成城市更新片區調查評估后，依托城市體檢結果，充分結合本區域發展和民生訴求，基于城市更新單元，提出本區域下一年度城市更新實施計劃建議，報指揮部辦公室。

第十七條??指揮部辦公室應當組織城市更新指揮部成員單位對各區政府（管委會）提出的實施計劃建議進行論證評審，結合城市發展和公共利益，合理確定城市更新需求。擬訂城市更新年度實施計劃，報指揮部審定后印發實施。

年度計劃應當包括具體項目（儲備項目和實施項目）、前期業主或實施主體、邊界和規模、投資及進度安排等內容。

第十八條??建立年度計劃動態管理機制，納入年度計劃的城市更新項目，進入城市更新項目庫，實施動態監督管理，享受城市更新相關政策和資金支持。

第十九條??重大建設項目依法依規履行審批程序。城市更新項目原則上成熟一個報批一個。項目確需調整的，按照原程序重新審批。

第四章??項目實施

第二十條??納入年度實施計劃的城市更新單元，由所在區政府（管委會）依法組織制定項目實施方案。

第二十一條??實施方案應當緊密結合城市發展戰略定位，以城市更新專項規劃為指引，需明確項目策劃、供地方式、運營方案、資金籌措及社會穩定風險評估等內容。

第二十二條??城市更新項目涉及保護修繕的，應當符合國家、自治區和銀川市關于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護等相關規定；涉及優化改造和社區公共服務設施補短板的，應采取包容審慎監管，堅持現狀底線管控，確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規定征詢相關利益人意見后，部分技術指標可以結合實際情況合理控制；涉及其他拆舊建新的，應當符合國家、自治區和銀川市相關規定。

第二十三條??編制實施方案應組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協調。實施方案成熟后應報審批部門批準，并將批復文件作為后續規劃管理和辦理相關審批手續的重要依據。同時，實施方案和批復應報指揮部辦公室備案。

第二十四條??確定實施主體。涉及單一物業權利人的，物業權利人依法確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致后依法確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。因維護公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目，無法確定實施主體的，由各區政府（管委會）依法確定實施主體。對于重大和跨區域的城市更新項目，可由市政府或市直相關部門統籌組織。

第二十五條??更新區域內的城市更新活動，由責任主體統籌開展。零星更新項目，物業權利人有更新意愿的，可以由物業權利人在責任主體的統籌組織下，依法確定實施主體。由物業權利人實施更新的，可以采取與市場主體合作方式。

第二十六條??責任主體將城市更新項目納入土地全生命周期管理，可結合城市規劃、產業規劃，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，將項目功能、建設計劃、運營管理、物業持有和年限、節能環保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協議書進行監督管理。

第二十七條??對擬拆除的建筑，應按照相關規定，加強評估論證，征求有關部門意見，嚴格履行報批程序。

第五章??資金籌措

第二十八條??多渠道籌集城市更新資金，具體包括：

（一）財政資金；

（二）金融機構資金；

（三）市場主體投資；

（四）土地使用權人和房屋所有權人自籌資金；

（五）城市更新專項基金；

（六）其他符合規定的資金。

第二十九條??城市更新年度計劃項目，應積極爭取中央、自治區補助資金支持。充分發揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、排水防澇等專項財政資金統籌用于城市更新。

第三十條??城市更新項目形成的土地價款，可支配部分統籌用于城市更新。對列入城市更新年度計劃的項目，本著支持項目推進的原則，結合項目拆遷成本、運營方式等情況，采取一事一議的方式，綜合確定土地收入分配辦法。

第三十一條??各區政府（管委會）應對城市更新項目給予必要投入，并積極向上爭取資金和政策支持。

第三十二條??鼓勵利用國家金融政策和市場金融等方式依法籌集城市更新資金，同時應積極探索信貸金融等新產品。

第三十三條??積極引入市場力量，通過直接投資、間接投資等多種方式參與城市更新，探索設立城市更新專項基金。

探索城市更新進程中政府與物業權利人合理共擔機制、政府和社會資本合作建設等模式。

第三十四條??強化城市更新風險防控。市發改委、市財政局在項目謀劃及實施過程中對政府債務風險要加強指導和監督，依法依規推進城市更新工作。市委金融辦加強對城市更新項目存在的金融領域風險進行研判，指導相關部門和企業做好風險防范。

第六章??支持政策

第三十五條??土地支持政策

（一）對具備條件的城市更新項目，優先推薦列入國家、自治區級重點項目。列入重點項目的，優先保障土地等要素供應。

（二）市自然資源局根據城市更新專項規劃，結合城市更新方式進行地價評估、確定土地用途、適當延長土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市規劃的城市更新項目，改變原規劃條件的（不能用于商品住宅開發），須按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》進行評估，按照評估結果繳納土地價款。

（三）城市更新項目涉及土地出讓的，依據經市政府批準的項目實施方案，采取公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續。采取帶方案招拍掛方式的，可將經批準的項目實施方案中確定的規劃控制要素及產業條件等納入供地方案中予以明確，相關內容載入土地出讓合同。符合劃撥條件的城市更新項目土地，按劃撥方式辦理供地手續。

（四）城市更新項目中，單宗新用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發項目總面積的10%的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設條件的土地，可與周邊用地整合實施，納入整體改造范圍，重點用于完善片區公共服務設施，符合《劃撥用地目錄》的以劃撥方式辦理供地手續，涉及土地出讓的，經市政府批準可采取協議出讓方式，經營性用地（住宅、商業用地）必須采取招拍掛方式公開出讓。鼓勵國有企事業單位將其閑置的零星土地或建（構）筑物，納入城市更新項目整合實施。

（五）更新項目在符合規劃且不改變用地主體的條件下，發展國家及本市支持的新產業、新業態的，由相應行業主管部門提供符合條件的證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以2年為限，2年期滿或轉讓需辦理用地手續的，在符合規劃的前提下，可按新用途、新權利類型，以協議方式辦理用地手續。

（六）土地使用權人不具備開發建設意愿或能力，符合轉讓條件的，可轉讓給新的實施主體進行開發建設。

（七）積極推廣以“協議出讓，帶設計方案掛牌”等創新方式，推動各類主體依法高效合規取得土地使用權。

第三十六條??規劃支持政策

（一）在符合國土空間規劃的前提下，大片區或多地塊改造項目中，利用既有建筑發展新產業、新業態、新商業，可實行用途兼容使用。

（二）鼓勵地上地下立體開發建設，科學利用城市地下空間資源。

（三）鼓勵老舊廠區轉型升級，在滿足安全的前提下允許對原有建筑進行內部加層改造、增加連廊、電梯等配套設施。

第三十七條??不動產登記支持政策

（一）城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過房屋征收、協議搬遷、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記。

（二）因風貌保護、建筑保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設用地使用權首次登記時一并申請房屋所有權首次登記，也可與該國有建設用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權首次登記，并在不動產登記簿中注明相關事實。

第三十八條??征收安置支持政策

堅持按區平衡原則拓展安置形式，更新過程中通過自愿參與、民主協商的方式，提供多途徑選擇，探索多渠道、多方式安置補償方式，實現居住條件改善、地區品質提升。可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優先納入住房保障范圍。

第三十九條??行政審批支持政策

審批部門應開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。市直有關部門積極支持項目實施主體辦理項目及各子項目用地、建設、融資等相關手續，保證項目順利合規推進。對城市更新重點項目，可采取“一事一議”方式，從項目審批、土地供應、用地調整、方案制定、資源配給、財政等方面給予重點支持，更好保障項目落地。

第四十條??稅費支持政策

納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策；同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔城市更新工作的，經各區政府（管委會）確認，屬于政府收回房產、土地行為的，按相關稅收政策辦理。

第四十一條??參與支持政策

鼓勵市場化投資主體參與城市更新建設，通過銷售、租賃、政府購買服務等多元化方式拓寬城市更新項目收益來源。

第七章??附則

第四十二條??責任主體、實施主體及相關人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當依法依規追究相關責任。

第四十三條??市直有關部門按照本辦法制定土地、規劃、建設、不動產登記、行政審批、財稅等相關配套文件。

第四十四條??各區政府（管委會）可依據本辦法制定本轄區操作細則。其他縣（市）城市更新工作可參照本辦法執行。

第四十五條??本辦法自2024年10月10日施行，有效期至2026年10月10日。